酒店式公寓对于短线投资者来说，并不算是十分热门的产品，但准备长线持有物业的投资者，却又时不时遇到这类物业，有些回报率比周边住宅高出三四成，究竟投还是不投？都被称作酒店式公寓，他们之间有怎样的差别？我们邀请多位业内专家，选出其中相对主流的几种酒店式公寓共同探讨，他们普遍认为由于酒店式公寓种类繁多，要提前考虑到一些细节问题，更要防范其存在的高风险。

度假型酒店式公寓

回报高但仅限于返租期内

度假型酒店式公寓有多种版本，大梅沙片区因为拥有稀缺的滨海资源而成为此类物业扎堆的样板区域。雅兰酒店，曾经是深圳酒店式公寓的典范之作，其有独立产权，主力户型为42平方米的公寓，目前售价50万元左右，年租金回报率约为3%。芭提雅，旗下两栋物业虽然同为四星级酒店管理公司芭提雅代为管理，但产权情况不同：一类是纯酒店，就是我们常说的芭提雅酒店，没有独立产权，不能够进行买卖交易；一类是泊岸，有独立产权，可以买卖，目前42平方米的公寓，售价68万元。泊岸在最初发售时，一手业主曾和开发商签下为期3年的返租协议，每一个月返还租金3300元-3600元不等，目前仍是整个大梅沙片区投资回报率最高的酒店式公寓。

此外，万科东海岸公寓，是万科东海岸大社区的一部分，由万科旗下的蓝色会所管理机构进行管理，业主可以自由选择是否放租给它。蓝色会所给出的条件是5月1日-10月1日之间，返租2600-2800元/月，10月1日-5月1日之间，返租2200-2400元/月，根据租赁情况可能会略有调整。每月返还给业主的还有2张入住券，可供业主过来度假式使用，也算是体现了“度假”的特色。也可以通过周边的中介公司代为出租，目前东海岸公寓47平方米的一房一厅，租金约为2000元/月，略低于机构回报。

整体看来，大梅沙片区的度假型酒店式公寓年回报率普遍高于同区其他住宅物业，但是专家认为有两个问题在购买前需要多加考虑：首先，酒店式公寓的产权通常是40-50年，雅兰即为40年，目前尚余30多年，如果现在选择购买，可能有些银行会以产权剩余年限过少而拒绝房贷。其次，芭提雅酒店虽然目前回报率高达6.35%，但是据了解为期3年的返租合约将在下个月到期，专家预计结束之后酒店管理公司不会再以这样高的租金续约，届时租金很有可能降到和东海岸目前基本相当的水准，或略高一些。

商务型酒店式公寓

首次置业也要五成首付

罗湖是商务型酒店式公寓的发源地，目前仍有很多在罗湖片区，尤其是蔡屋围、地王片区。大部分商务型酒店式公寓因为土地兼具住宅和商业两种性质，可以作为办公地址来注册公司，有些管理公司还会为业主提供代租、代售、传真复印等商务服务。通常来说，商务型酒店式公寓会比周边物业的租金高出30%-40%，地王公寓就是如此。

但是在选择购买此类公寓作为投资物业并准备长线持有时，专家提示有两点不得不考虑：其一，此类公寓的物业管理费一般介于普通住宅和写字楼之间，其中地王公寓物业管理费为10元/平方米，包括3元/平方米的公共水电费，而世金汉宫的物业管理费则高达16元/平方米，其中的公共水电费约为4元/平方米。建议投资之前最好先考察好该物业的租赁市场是否活跃，因为一旦空置在手上，持有成本会不容小觑。其二，这类物业在做银行按揭贷款时，更倾向于被视作商业地产，即使是首次置业也是五成首付，五成房贷，有些物业在税费方面与普通住宅也不同，提前咨询为宜。

居住型酒店式公寓

物管不同差别很大

除了上述两种特色明显的酒店式公寓之外，深圳有很多物业由于是提供酒店式管理和服务，也是酒店式公寓的一种。此类物业体现出更加纯粹的居住性质，产权和普通住宅一样为70年，银行信贷政策也基本适用于住宅的条款。

业内人士普遍认为由于此类物业通常价格会高于普通住宅，所以不会是置业的入门级产品。一套65平方米的酒店式公寓，总价可能要150万，对于首次置业者，这个总价目前可以选择的二手房范围还是很大，在同一个片区，甚至可以买到面积大出40%-50%的住宅。以南山目前在售的东方银座公馆为例，其业主结构中海归、商务人士和航空公司的空姐、空少占据了相当比例。可见这些业主愿意为提升居住的品质，降低居住的时间、精力成本而支付更多费用。此类物业可以和酒店一样随时提供更加到位的服务，如房间保洁、行李车送达房间、点餐、定位、订机票、叫出租车等。据专家介绍，自从1997年中国加入国际金钥匙协会，目前已有会员千余家，分布于全国高星级酒店里。深圳到目前为止，共引入20位国际认证的“金钥匙”，据说幸福里联合君悦酒店引入3位，东方银座公馆引入1位，这些远道而来的金钥匙将会为接下来的服务提供更加国际化的标准。

居住型酒店式公寓虽然更接近于升级版的住宅，其选择和持有的风险通常与住宅市场相似，专家提醒如果准备长线投资，对于租金回报还是要仔细核算，通常来说由于总价较高，居住型酒店式公寓的投资回报率会略低于周边住宅。如果准备自己使用，每个管理公司的规定都有所不同，至少先了解清楚哪些服务是收费的，哪些服务是免费的。