别墅，这一特殊的建筑形态从一开始就被赋予了更多感情的色彩。有业内人士一致认为，未来别墅成品的发展将会越来越多样化。辅之二手房市场活跃交易市场，别墅价格将逐步上升，并出现高品质别墅价值凸现的趋势。

　　别墅，这一特殊的建筑形态从一开始就被赋予了更多感情的色彩。有业内人士一致认为，未来别墅成品的发展将会越来越多样化。辅之二手房市场活跃交易市场，别墅价格将逐步上升，并出现高品质别墅价值凸现的趋势。

　　一、如何识别优质别墅

　　到底什么样的别墅才能称得上是“优质别墅”呢？我们可以从以下几个因素去识别——

　　一，环境。一是开发的别墅社区一定要有良好的环境，有充足的绿化面积和丰富的景观内容；二是别墅要有足够的占地面积。买别墅不仅是买实际的建筑面积，也是买花园，买环境，买私密的生活空间。

　　二，管理。大量的别墅在同一个社区，就自然涉及到物业管理。当然，好的管理除了需要好的“管家”———物业管理公司之外，业主自身的素质也至关重要。有远见的发展商会在项目开发之初就对今后的客户定位有深入地分析，通过媒体宣传渠道、营销策略等锁定优质的目标买家，为物业长期的品质保持未雨绸缪。

　　三，品质。好的别墅是一件艺术品，至少也应该是建筑中的精品。设计风格也好，房型布局也好，只有通过严格的施工质量才能保证不至于成为一件有暇疵的“工艺品”。目前仍然可以看到不少定位于高档物业的别墅是毛坯交房，在大多数欧美国家，把没有装修的房子就拿出来销售是不可思议的。仔细观察一下就可以发现，最优质的别墅物业都是精装修的。因为，作为艺术品的别墅当然是要通过它的每一个环节甚至是每一个细节向买家展示它的价值。

　　二、土地：纯独栋别墅土地供应量少

　　业内专家认为，从近年来拿地的政策，包括产品供应的条件上来看，纯独栋别墅土地供应比较困难。

市场上的项目存量消化一段时间以后，新的产品就会比较稀缺。对于别墅综合体来讲，多半有一些特征，比如交通比较发达，或者是区域比较成熟的地方，才会出现这种社区。它可能会依托某一个产业聚集区，或者是某一种高端科技的密集型聚集区而诞生。此外，这类项目体量通常较大。从这些方面来讲，任何一个区域内的此类项目都会吸纳一批相对应的需求客层。从未来发展的角度上来看，它应该是别墅市场一个长期、主流的方向。

三、选择：消费者更青睐独立别墅

在当前住宅市场普遍观望的情绪下，业内几乎不存在异议的，便是对豪宅别墅的看好。市场分析师表示，现在别墅是“买少见少”，体现了物以稀为贵。从楼市数据来看，尽管房地产交易量曾经一度走低、起伏不定，但豪宅别墅的价格却相对看好。不过，在土地政策和市场的双重博弈下，大量出现的别墅混合社区似乎也昭示着一个“后别墅时代”的来临，别墅市场开始由“纯粹”演变为“混合”。

根据一项最新数据调查结果显示，在产品形态方面，选择独立别墅的比例达到了75%，占绝对多数。而双联体的比例也有31%；四联体及以上的部分合计只有10%，叠加别墅的比例也有8%，其他还有包括高层复式在内的比例有5%左右。在面积方面，200平方米左右的小面积单位仍然受到部分低端客户的欢迎，比例达到20%左右。201至250平方米的比例是最高的，达到36%。希望购买251至300平方米及301至400平方米的比例则相对较少。

　　与之前的消费行为有别，别墅买家目前基本趋于理性，购买需求以居住型别墅为主，投资型客户逐渐淡出。记者对别墅意向消费者进行采访后发现，天津别墅的买家构成正发生变化，本地居民购买比例在逐渐提高。

　　四、趋势：新别墅项目将向外围扩散

　　在别墅市场悄然发生变化的时候，人们对投资别墅的理念也发生了很大的转变。目前，别墅产品的消费群体主要有四种类型：一、投资型。此类人群选择投资别墅主要是因看中了别墅产品的未来发展潜力。同遭遇“冷空气”袭击的住宅市场相比，别墅产品的升值空间似乎更有保障。二、自用型。三、办公型。由于别墅具有独立成型、免受干扰的特点，还有一部分单位专门选择别墅作为办公场所，这也是部分别墅走俏的原因。四、经营型。在人们观念发生深刻变革的今天，别墅已不再是单纯的居住概念，不少人买别墅是为了经营，如对外出租、办旅馆、办幼儿学校或各种形式的培训班。这种投资除了能保证房产保值增值，还能在此基础上，实现经营上的赢利。

　　别墅总供应量的迅速下降与财富阶层增长的快速上涨相比，已经形成一个供需失衡的格局，一个属于不可再生资源的价值体系也正在形成，价值将呈进一步上扬之势。随着财富及中产人群的快速增长，有能力消费别墅产品的购房者逐渐多了起来，在这种因素作用下，别墅市场将出现一个巨大的缺口。中原地产分析师表示，未来天津的别墅新项目将逐渐向城市外围扩散，产品价格也将保持着持续、稳定的增长，由于市场需求趋热，二手别墅也将成为关注热点，无论供应量还是租赁情况，都呈上升趋势。

　　五、价格：别墅均价较公寓高出40%

　　从分布上看，天津别墅项目主要集中在近郊区域，其他区域的别墅供应量极少。据专业机构统计，近年来天津市场上出现的别墅，大多以复合的居住形态出现，真正的纯别墅社区在市场上已经所剩无几。绝大多数项目也都冠以“混合型别墅社区”之称，在同一个项目中设计出了不同产品，所针对的客群也不尽相同。既有独栋、叠拼、联排高端产品，也有洋房、公寓、小高层等普通住宅。就价格来说，别墅类的均价通常比同期同一个项目内的公寓项目价格基本上高40%左右，也有相当一部分项目，别墅类产品的品质比公寓类产品的品质提升幅度较大，因而价格差也会放大到50%以上。价格梯度的拉开，对目标消费群体实现了有效扩容。如最早的京津新城项目便是此类的典型，其项目社区内包含了独栋、联排、双拼以及定制类别墅多种产品形态，而近年来市场中涌现出的很多新项目更是将这种“混搭”风格演绎的很彻底也很到位，例如大梅江区域内的富力津门湖、津南区的新悦庭以及在团泊新城迅速崛起背景下的团泊湖庭院等。