新政影响逐渐释放，房贷购房比例重回70%

　　新政百日回望

　　4月15日，“史上最严”的“二套房贷”政策公布，房贷7折优惠仅限于首次置业购买90平方米以下的房子；“二套房贷”购房者首付五成以上，利率为基准利率的1.1倍。新政一出，改写了4月份以后的楼市走势。

　　据记者从广州三大地产中介行合富置业、满堂红、中原地产了解到，3个月间房贷购房比例经历V形反弹，4月份房贷购房比例为70%以上，5月份受新政影响收缩至60%~65%，6月份新政影响逐渐释放，房贷购房比例重回70%。由于公积金与商业贷款息差拉大，选用公积金贷款的购房者越来越多，房贷购房者中约四成为公积金贷款者，对月供最敏感的首次置业者在不能享受房贷7折优惠后，过半选用公积金贷款购房。

　　公积金贷款重受欢迎

　　以往房贷7折利率与公积金贷款差距不大，购房者贪商业贷款手续快且便宜，纷纷选用商业贷款。“二套房贷”政策一出，加上首次置业优惠“缩水”，公积金贷款重新成为“香饽饽”。

　　据合富置业统计数据显示，6月份公积金贷款受到青睐，比例从5月份的7%上升到6月份的11%，当中超过六成公积金贷款购房个案的买家为首次置业人士。从公积金贷款成交情况分析，意向购买面积在90平方米以下、总价在100万元以下的公积金贷款购房客入市意欲有所提升。当中，公积金贷款购房在90平方米以下的成交比例从5月份的74%上升到83%，而公积金贷款购房在100万元以下的成交比例更从5月份的62%上升到6月份的85%。

　　满堂红研究部的数据表明，4~6月间，公积金贷款的比例分别为11.8%、13.5%和15.1%，新政后选择公积金贷款的置业者明显增加。

　　汇瀚按揭与亿诚按揭的数据统计显示，公积金贷款占房贷比例已上升到30%~40%。汇瀚按揭莫静表示，首次置业与“二套房贷”客户目前都倾向于选择公积金贷款。“二套房贷”购房者选择公积金贷款原因不言而喻，目前公积金对于“二套房贷”的利率、成数等方面对比商业贷款依旧占据较大优势。首次置业者选择公积金贷款，则出于减少月供的考虑。

　　莫静为首次置业者算了一笔账，以同等年期的贷款来说，下浮15%的利率比公积金利率每万元要多支付6元利息，50万元贷款每月要多给300元利息；下浮20%的利率比公积金贷款每万元要多支付4元利息，50万元贷款每月要多给200元利息。以往按下浮30%的利率计算，商业贷款比公积金贷款每万元多支付的利息约为1元左右，差距不大。莫静表示，目前能够做到利率下浮30%的首次置业贷款少之又少，首次置业者认为每月省下两三百元，正好可以用来交管理费或水电费，消费者在“悭得一蚊是一蚊”心态之下，自然会选择最有利的公积金贷款。

　　4~6月按揭买房比例呈V形走势

　　“二套房贷”政策于4月中旬公布，新政的威力在5月份最明显，广州市地产中介三大行的统计数据不约而同地显示，5月份一次性付款比例最高。

　　合富置业成交数据显示，4~6月份房贷购房比例呈现“V”字形走势。受新政影响，5月份房贷购房比例从4月份的73%急速下滑到65%，待市场逐步消化新政影响后，6月份房贷购房比例回升至70%。由于5月份出现可选房源增加、业主叫价松动这一市场状况的转变，令之前因价格高企而观望的持币买家，释放出潜藏的购买力，趁这个时机入市“执平货”，带动5月份一次性付款购房比例突破30%的关口，达至35%。

　　汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，受新政影响，5月份房贷比例收缩最厉害。一次性购房与房贷比例长期在3∶7与4∶6之间徘徊，信贷政策松动时，一次性比例低，房贷比例高；信贷政策收紧时，一次性付款的比例高。据汇瀚按揭数据显示，4月份一次性付款与房贷的比例为3∶7，5月份新政走向未明，一次性比例提高到四成；6月份政策渐渐明朗，一次性购房与房贷比例回复到3.5∶6.5的水平。

　　一次性付款与房贷比踩“跷跷板”

　　满堂红研究部统计数据也显示，一次性付款与房贷的比例呈“跷跷板”状态。由满堂红促成的房产交易中，4~6月一次性付款比例分别为22.7%、33.2%和28.0%。5月份同样是房贷占比最低、一次性付款比例最高的一个月份。满堂红统计结果还显示，首次置业者和多次置业者尽管都受到了新政的影响，但是受影响的程度明显不同。

　　以一次性付款的比例为例，首次置业者4、5、6月份选择一次性付款的比例分别为20.4%、25.3%和27.0%，新政后比新政前提高了大约5个百分点，而多次置业者此期间选择一次性付款的比例分别为34.2%、48.7%和44.0%，新政后比新政前提高了大约10个百分点，后者所受的影响比前者大了一倍。

　　由此可见，首次置业者在新政之后尽管很难申请到与2009年同等的商业贷款优惠(房贷利率七折、首付两成)，但仍可以申请到利率下浮15%左右、首付三成左右的优惠，因此受新政的影响不是很大。而二套房以上的商业贷款由于在新政之后受到了严格限制，因此对多次置业者的影响非常突出。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓

　　表示，随着“二套房贷”首付提高至五成、利率上浮，三套房以上限贷、停贷等房贷新政的严格执行，多套房置业者申请商业贷款不仅审批难度增加，而且利率成本大增(原来最低可享7折优惠，现在上浮10%以上)，因此改为选择利率更为优惠、首付要求比商业贷款低(购买第二套房仍可三成首付)的公积金贷款的人增多是在预料之中。一些资金充裕的买家见到房贷政策收紧，干脆选择了一次性付款，省去了办理银行按揭手续的麻烦。